俞女士在将自家房产出售时，意外发现成交价格比预期高出不少，实际卖出价格达到了176万元，而她原本以为只卖了150万元。
近期，市民俞女士和余先生向媒体反映了一起房产交易中的不当行为。他们委托中介出售位于闵行区的房产时，中介为了获取26万元差价，采取了不正当手段，分别与买卖双方签订了不同的协议。
当前，上海房地产市场交易热度持续升温，市民在进行房产交易时需提高警惕，防范部分不良中介利用信息不对称牟取非法利益。
房屋交易中出现的价格差异问题
俞女士是卖家，她表示自己位于闵行区鹤北二街坊的一套近80平方米的闲置房产，登记在其母亲名下。去年年中，小区门口的“好年华”中介推荐她将房子挂牌出售。
在金平路33号的“好年华”中介，可以看到鹤北二街坊小区附近82平方米的房子标价为220万元，但俞女士的房子最终仅以150万元售出。
随后，中介多次以“房源楼层无电梯影响销售”“周边房源成交价参考”“买家出价需进一步压低价格”等理由，促使俞女士不断降低挂牌价。最终，俞女士同意以150万元的价格出售房产。
今年2月7日，中介称有买家有意购买房产，并邀请俞女士签署相关协议。在面谈中，中介胡某提出买家要求价格降至140万元，但俞女士坚持价格不变。胡某随即表示需与买家商量，随后同意150万元成交，并当场支付定金。事后，俞女士得知所谓买家并未确定购买，定金实际为胡某个人支付，以确保其低价锁定房源。
俞女士与“好年华”中介签订的并非一般居间协议，而是一份“托底协议”，其中约定扣除1万元佣金后，实际到手金额为149万元，并规定溢价部分作为中介服务报酬。
买家余先生则表示，在他决定购买这套房产之前，中介以“卖家坚守底价176万元”为由拒绝降价。期间，余先生多次要求直接与卖家沟通，但遭到拒绝。最终，余先生同意以176万元的价格成交，并签订了“居间协议”和“房地产买卖协议”。
3月6日，俞女士与买家余先生一同前往闵行区房地产交易中心办理过户手续。当俞女士得知房产实际成交价格为176万元时，非常震惊。此时，中介也不再掩饰双方交易价格的差异。
根据《民法典》规定，中介人有义务如实报告与交易有关的重要信息，不得隐瞒事实或提供虚假情况。同时，《房地产经纪管理办法》明确禁止通过低价收房高价卖出赚取差价的行为。俞女士和余先生认为，“好年华”的操作涉嫌违规。
为了避免被认定为“吃差价”，“好年华”采取了多种手段，如在与买卖双方分别签订“托底”和“居间”协议时，使用了不同的公司名称。居间协议上署名的是“好年华”，而“托底”协议中的乙方则是“芳蕴”中介。
在完成首笔房款转账后，中介还要求俞女士和余先生签署一份“补充协议”，规定余先生支付尾款时需将其中26万元直接转给中介。
俞女士向交易中心申请查阅网签合同，发现合同中写明的成交价格为150万元。
业内人士分析，“好年华”的操作存在诸多问题，例如买家余先生的居间协议中约定价格为176万元，而网签合同中则写明为150万元，形成了典型的“阴阳合同”。
上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，中介与卖家签订“托底”协议的操作，表面上看似对卖家有利，但实际上动机是以最大化价格差为导向，带有欺诈性质。
严跃进指出，中介通过使用两个不同的公司来操作交易，试图分割买卖行为，规避监管。但实际上，这仍然是一笔交易，其中形成了两个不同的价格，违背了价格统一的原则。
法院的判例显示，2023年4月，上海二中院审理的一起案件中，中介以“订购协议”的形式，从卖家处购得房产，并约定可转卖获取溢价。法院最终判决中介需赔偿买方损失7万元。
严跃进提醒市民在进行房产交易时要提高警惕，遇到中介不让买卖双方直接沟通的情况时应当注意。同时，应选择正规中介以保障自身权益，如遇问题可向房管部门投诉举报。
3月17日，记者前往金平路33号“好年华”中介采访，一直守到中午近12时也没等到中介开门。记者拨打胡某电话也一直被转至AI语音留言。等待期间，记者前往附近的另一家中介询问，中介工作人员调取了系统内的资料，显示这家中介帮俞女士房子挂牌的价格为250万元，且今年1月刚刚维护过信息。得知目前已经以150万元价格售出，中介工作人员表示难以置信，摇了摇头欲言又止。记者本想隔天再去“好年华”蹲守胡某。岂料，17日下午，胡某主动打来电话，语气强硬地表示“不接受任何采访”“一切按照合同处理”……
附近另一家中介工作人员调取了系统内的资料显示，他们帮俞女士的房子挂牌的价格为250万元。
金平路33号“好年华”中介处，隔着玻璃门可以看到鹤北二街坊小区82平方米的房子中介标出的价格是220万。但俞女士的房子最终仅卖出150万。
签了所谓的合同，是否就能让中介逃避“吃差价”之嫌？记者咨询了上海易居房地产研究院副院长严跃进。他认为，中介和卖家签订“托底”协议的操作乍看没什么问题，且看上去对房东有利。中介的这种操作，动机明显不是以促进成交为导向，而是以最大化价格差作为经营导向，带有欺诈属性。操作中，中介肯定会刻意打压卖家房价，提高买家价格，将价格差做大。
严跃进指出，中介用两个不同的公司来操作，其实是想把买卖交易分割，规避监管。但本质上还是一笔交易，中间形成了两个不同价格，违背了房价要统一的原则。一笔交易出现了价格不一样的阴阳合同，也违反了中介公司的基本规范。
法院的判例更能说明问题。2023年4月，“上海高院”公众号公布了上海二中院审理的一起案件。案件中，中介以“订购协议”形式，先从卖家处购得房屋，并约定中介可以“转卖”取得溢价，最终中介加价7万元售出。法院审理认为，该模式属于中介公司“吃差价”行为，违背了中介人的如实报告义务，造成了购房人的损失。根据《民法典》规定，中介公司不得请求支付中介报酬，并应当赔偿损失。最终法院二审判令中介公司向买方人赔偿7万元。可见，不管中介采取何种方式掩饰，一套房买卖中存在价格差就是“吃差价”的行为。
眼下，房地产交易热度回升。严跃进提醒市民操作房屋买卖时要留心，遇到中介不让买卖双方见面谈价格的情况时就要警惕，同时应尽量选择正规中介来提供服务。如果发生类似问题，市民可就中介违规行为向房管部门进行投诉举报，以维护自身合法权益。