在许多小区里，业主们常常感叹物业难以更换或驱逐：服务质量不高、推诿责任，却因合同优势“赖”在小区内。面对这种情况，居民们只能无奈地忍受。
如今，情况生变。
根据中指研究院发布的《2024—2025年中国物业服务企业发展报告》，从2024年到2025年，全国前五十名品牌物业主动撤场的比例同比上升了37%，其中住宅项目占到了80%以上。自去年1月至9月，公开报道的案例已达120起，比上年同期翻了一番。在省内杭州、宁波和绍兴等地，多处中高端小区以及老旧小区的物业公司纷纷“撂挑子”。
从物业难以驱逐到主动撤场，背后原因何在？是行业面临生存危机，还是社区治理出现了预警信号？记者深入各地调查研究，试图揭示这一现象背后的真相。
算不拢的账：
物业声称亏本严重，而业主则认为收费不合理
各方各执一词，难以达成共识。
在湖州安吉恒隆城小区内，物业张贴了《致恒隆城业委会的函》，宣布退出通知。
3月30日，该小区业主收到了来自杭州品尚物业的通知，后者计划于6月30日前撤场，比合同规定的时间提前了四个月。
恒隆城自开盘以来已有超过十年历史，拥有排屋、叠排和高层住宅等1600多户家庭。4月初，记者在现场看到保安仍在站岗，清洁人员也在清扫垃圾。
品尚物业于2023年11月入驻恒隆城，并实施了差异化的收费标准：每月每平方米排屋及带电梯叠排住宅为2.7元，无电梯的叠排住宅为1.8元，洋房和高层住宅则在1.8至2元之间，多层住宅则是0.8元。
物业项目负责人刘先生表示：“我们并非不愿意继续服务，而是实在难以承受亏损。”据他介绍，公司每月固定支出三四十万元，员工薪酬占到了近七成。“如果物业费收缴率达到90%以上，一年可以收取600多万元。然而实际情况并不乐观：2024年仅62.82%，到2025年降至46.26%，至今更是跌至16.5%。”排屋和叠排业主约有150户，每年应收物业费超过140万元，但累计欠款已接近300万元。
此外，小区二期项目共开发了约五百套住宅单位，于2024年底交付使用，目前售出不到两百套。开发商未按时支付空置房的物业管理费用，进一步加剧了物业公司的财务压力。“至今累计亏损已达数百万元。”刘先生无奈地表示。
类似的情况并非孤例。3月1日，南京银城物业服务有限公司杭州分公司因“收缴率持续偏低、运营成本增加”停止为赞成美树小区提供服务；同年十月，绿城物业由于长期收缴率仅为58%，连续多年亏损，退出了宁波鄞州区的金色水岸小区。
对于物业提出的经营困难说辞，业主们则认为：我们并不是不愿意交费，而是付出了却得不到相应的服务质量。
例如，在安吉恒隆城内，排屋和叠排住宅的业主对收费水平提出质疑：“为什么我们要支付更高的费用？”
物业撤场后的遗留问题也随之而来。杭州拱墅区盛德嘉苑小区在物业提前撤离后拒绝移交财务资料；宁波鄞州区圣嘉大厦也在撤场当晚切断了公共照明，并导致垃圾堆积如山。
在温州鹿城区龙源社区，其管辖的37个小区中有20个长期缺乏物业管理。大部分住宅楼龄超过二十年，这些问题引发了多年的垃圾堆积、道路无人管理、门禁系统老化以及车辆无序停放等一系列问题。
物业撤场和业委会失效后，“失管小区”将面临行政末梢社区的沉重负担。鹿城区桂柑社区党委书记谢修燕表示，在曾经“两无”的小区里，网格员通常需要处理从居民家里的日常维修到公共区域化粪池清掏等各种事务。
由管理转向服务，重建共治的新局面势在必行
打不开的结：
最高人民法院数据显示，近五年来一审物业服务合同纠纷已达439万余件，凸显了物业与业主之间权责失衡的问题。面对物业管理领域积累的复杂矛盾，亟需各方协同合作，共同推进共建共享的社区治理模式。
今年两会期间，“物业管理”改称“物业服务”的议题引发了广泛讨论。有代表建议从法律层面进行更名调整，住建部门也明确表示将推动行业定位从“管理”向“服务”转变。
这一变化体现了对行业的全新理解：物业公司作为业主聘请的服务方，其核心任务是提供优质的履约服务，而非单一的管控职能。
一位拥有三十年从业经验的物业老总认为，过去行业过于追求规模和利润指标，而忽视了专业培训和服务能力的提升。只有将满意度、履约度及质价相符作为主要考核标准，才能真正推动行业的可持续发展。
市场机制在这一转型中大有可为：一是推广基础服务标准化；二是探索增值服务多元化；三是完善收费模式市场化，确保透明消费和盈利模式的合理性。
浙江温州鹿城区针对老旧小区缺乏管理的问题进行了积极尝试。自2022年起，在党建引领基层治理省级综合试点的推动下，该区将小区物业管理与业委会建设纳入“一把手工程”，并构建了五级联动体系。
区政府通过组建“找人团”下沉网格、严把选人关等方式筛选出有能力的人担任业委会成员；同时定期召开社区、业委会及物业三方议事会议解决实际问题，推行公开透明的管理制度，并创新推出“连片承包”和“物业拼单”模式为无物业小区引入专业服务。
经过三年的努力，全区822个住宅小区实现了党组织、业委会以及物业服务企业的动态覆盖，76个社区成功建立了全新的业主委员会体系。
物业撤场不应被视为终点，而是推动行业回归本质和服务导向的起点。随着信任重建和共治机制逐步落实，相信未来小区治理将走向更加美好的方向。
矛盾二：信息不透明，信任破裂。
温州鹿城区的悦澜庭小区业委会主任鲍昌盛表示，格式化的物业服务合同难以厘清权责边界，“如果我不当业委会主任，我也会怀疑这么庞大的物业管理费是怎么花的，一年好几百万元，业主很难理解。”
物业公司的收支明细、公共收益去向，对业主而言始终是“黑箱”。住建部新规明确，公共收益归业主所有，物业可扣除的合理成本不超过30%，且需按季公示。但此前长期的糊涂账，早已让业主对物业失去信任。
娄云林分析，这种“账本信息不对称”是双方矛盾的核心，“业主不清楚物业费花在哪，物业也未主动公开明细，猜忌自然滋生对立——业主拒缴物业费以维权，物业消极服务应对，恶性循环一旦形成，再难挽回。”
矛盾三：业委会缺位，矛盾久难调解。
省住建厅统计显示，2025年全省住宅小区业委会（物管会）组建率为88%。小区业主是个松散群体，容易出现“沉默的大多数”。部分业主公共意识薄弱，存在“搭便车”心理，既不愿参与自治，又对服务提出过高期待。业委会本是物业与业主之间的桥梁，记者调查中发现，部分小区，要么条件尚不符合、成立不了业委会，要么业委会松软涣散、成员缺乏专业能力，甚至有业委会与物业勾结侵害业主利益。没有中立第三方调解，物业与业主硬碰硬，小纠纷拖成大矛盾。
矛盾四：前期物业遗留隐患。
调查发现，浙江多数小区的物业由开发商前期选聘，服务和收费标准由开发商单方面制定，与业主需求脱节。前期物业重销售承诺、轻后期服务，交付后服务缩水、设施维保不到位，业主从入住就不满，矛盾长期积累，最终成为撤场导火索。
物业撤场后，后遗症接踵而至。杭州拱墅区盛德嘉苑，物业提前撤场，拒绝移交财务资料；宁波鄞州区圣嘉大厦，撤场当晚公区照明被切断，生活垃圾堆积如山。安吉恒隆城一位业主向记者表达了担忧：“当初买这个楼盘，看中的是位置和配套，现在物业公司提前撤场，不仅居住品质受影响，就怕对房价也有影响。”
当物业公司出于盈利考量选择“换仓”“挑盘”，那些建设年限久、居民老龄化、缴费意愿低的老旧小区，更难引进专业化物业，进一步沦为基层治理的老大难。温州鹿城区龙源社区就曾经面临这样的窘境，其下辖的37个小区有20个长期无物业管理，大部分住宅房龄超过20年，一度引发陈年垃圾堆积、区间道路无人管理、门禁和监控系统老旧、车辆无序停放致剐蹭等问题。
物业撤场，业委会失灵，而小区又没有充足的公共资金时，“失管小区”的管理压力便转移到行政末梢的社区身上。鹿城区桂柑社区党委书记谢修燕告诉记者，在曾经的“两无小区”，网格员往往要包揽从老人家里的修修补补到小区化粪池清掏等大小事务。
务实之解：
从“管理”到“服务”，重建共治新生态
最高人民法院3月2日发布的数据显示，近五年依法审结的一审物业服务合同纠纷已达439万余件，凸显物业与业主权责失衡的痛点。面对物业管理领域积累的多重矛盾，亟需企业、业主协同进化，政府加强监管，从零和博弈走向共建共治共享的社区共同体。
今年全国两会期间，“物业管理”改为“物业服务”成为热议话题。有代表建议从法规层面更名，住建部门也明确回应，将推动行业定位从“管理”向“服务”转变。
两字之变，透露出重塑行业的逻辑：物业公司是业主聘请的乙方，核心是履约服务，而非管控管理。
一位从业30多年的物业老总表示，过去行业追求“规模为王”，重利润重指标，却忽视了服务团队专业培训与服务能力迭代。只有实实在在以业主满意度、服务履约度、质价相符为核心考核，行业才能真正走得远。
从“管理”到“服务”，市场机制大有可为：一是推动基础服务标准化，建立可量化、可考核、可付费的服务清单，让业主清楚“花钱买了哪些服务”；二是探索增值服务多元化，拓展社区养老、托育、家政等，形成“基础服务保运营、增值服务创利润”的合理结构；三是完善收费机制市场化，推行酬金制、菜单式收费，既让业主明明白白消费，也让物业清清楚楚赚钱。
鹿城区惠美社区召开的社区、业委会、物业“三方议事堂”上，区委领导协调解决小区周边停车问题。 共享联盟·鹿城 芸芸 摄
记者注意到，为加强小区自治能力，浙江已有探索。温州鹿城区作为老旧小区集中的主城区，也曾长期面临业委会“自由生长”、物业监管缺位、居民诉求难解等治理难点。2022年起，该区以党建引领基层治理省级综合试点为契机，将小区物业管理与业委会建设纳入“一把手工程”，区委书记领衔挂帅，搭建五级联动体系，32家职能部门协同参与，街镇、村社全员共同攻坚——
组建“找人团”下沉网格，从小区业主中筛选意向人选，严把选人、培训关，让业委会真正发挥监督物业的作用；开展社区、小区两级“三方议事堂”，社区、业委会、物业服务企业每月一议，合理化解急难问题；推行“三审两公开一备案”“业财代理”“业标街管”等制度，让小区要事阳光下运行；创新推出“连片承包”“物业拼单”模式，让225个无物业老旧小区用上专业服务；建立物业星级评定和“红黑榜”制度倒逼企业服务提质……3年来，全区822个住宅小区实现党组织、业委会、物业服务动态覆盖，76个小区实现业委会从无到有的突破。
物业“撤离”并非终点，而是倒逼行业回归服务本位、去粗存精的起点。相信随着信任重建、共治落地，小区治理定能向好而行。
潮新闻 记者 吴妙丽 潘璐 杨一凡 戚祥浩