在深圳世茂深港国际中心项目停滞近四年后，该地块终于迎来了新的开发商。
5月6日，在深圳市龙岗区的一次土地拍卖中，华润置地旗下的深圳市润圳房地产有限公司以70.45亿元的底价成功竞得G01046-0106地块。此次出让的土地面积为16.97万平方米，总建筑面积约为47.68万平方米。
这块土地在2017年由世茂集团以超过239亿元的价格购得，并计划建设一座高达约700米的超高层建筑，但因公司财务危机导致项目停滞不前。自那以后，该地块经历了多次流拍，最终于2025年被深圳政府收储。
广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受采访时指出：“华润置地接手该项目具有一定的必然性。”他进一步解释说，“G01046-0106地块体量庞大，在当前市场条件下，有能力接盘的只有央企；其次，盘活存量资产、稳定房地产市场及探索新模式是央企的责任。此外，华润在该地区已有多个项目布局，可以形成协同效应。”
当年，世茂集团计划将深港国际中心打造成为“中国第一高楼”，投资总额超过500亿元。
该项目原定于2017年开始建设，包括一座约700米高的超高层地标性建筑、五星级酒店和大型商业综合体等设施。然而，随着监管部门对摩天大楼审批的收紧以及房地产行业融资渠道的紧缩，项目的实施遇到了重重困难。
摩天大楼的审批限制从2020年起开始严格执行，禁止新建超过250米的建筑，并几乎彻底封杀了500米以上的“第一高楼”。这导致世茂集团不得不多次下调深港国际中心的设计高度。随着公司流动性危机的全面爆发，项目于2022年完全停滞。
为缓解资金压力，债权人尝试通过司法拍卖来挽回损失，但两次公开竞拍均因无人报名而流拍。直到2025年，深圳市龙岗区采用“清调供”政策机制收储了世茂持有的地块及相关资产。
在此过程中，“清理、调整和供应”的策略被证明是有效的。“清理”指的是政府以68亿元的价格收储土地，全面梳理项目债权债务；“调整”意味着取消原设计方案中的超高层建筑规划，并重新设定用地性质及容积率；而“再供应”则指将优化后的地块重新挂牌出让。
改造后的新方案中，住宅面积占比大幅增加至30.56万平方米，商业部分缩小到14.35万平方米。此外，还允许竞得人根据开发进度分阶段施工。
对于华润置地来说，其稳健的财务状况是接盘该项目的关键因素之一。最新财报显示，截至2025年末，华润置地加权平均融资成本已降至2.72%，持有银行结余及现金超过1169亿元人民币，净有息负债率仅为39.2%。
此外，拿地价格与政府收储成本基本持平，也为其提供了额外的利润空间。同时，在大运片区已有多个项目的布局也为华润置地带来了协同效应。
近日对大运天地购物中心进行实地考察时发现，该商业体已成为龙岗区东部的核心消费场景之一。每逢周末及演唱会等大型活动期间，商场内人潮涌动，客流爆满。
政府收储后调改
龙岗大运片区的房地产市场需求稳定，新房交易量在区域内长期领先。因此，华润置地此次拿下的住宅用地项目前景良好，有望在未来实现较高的市场溢价。
广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受界面新闻采访时，将这一过程概括为“深圳‘清调供’政策的生动实践”。
他指出：“深圳运用‘清理、调整、供应’手段优化项目规划与实施条件，盘活存量项目，在该地块上获得了成功实践。首先是清风险，即深圳市政府以68亿元收储地块，全面梳理项目债权债务，实现历史风险与新主体有效隔离，将烂尾地块变为净地。其次是调规划，取消超高层设计、变更用地性质、下调容积率，重构开发逻辑，回归市场刚需。最后是再供应，将清理完成、规划优化后的地块重新挂牌，优选稳健主体。”
重新上架后的G01046-0106地块，与世茂当年拿下的土地规划也有了大幅改变，最关键的调整体现在用地性质和规划指标上。
项目规定的各建筑/配套类型及面积 图源：中指研究院
新方案中住宅面积高达30.56万平方米，占比近三分之二，商业部分压缩至14.35万平方米。容积率从原项目的约4.17大幅降至3.26，意味着居住密度显著下降，舒适度提升。
另一个重大创新在于开发节奏的松绑。根据出让条件，竞得人可将地块分宗：住宅部分须在1年内开工、4年内竣工；而集中商业及酒店部分则可宽限至2.5年内开工、6年内竣工。
“‘分宗开发、分期建设’的模式，也减轻了这种冲击预期。”李宇嘉对此评价道。这种“先住后商”的安排，精准切中了当前市场环境下开发商最核心的痛点，即资金沉淀过长。住宅部分可在一年内动工、四年内交付销售，商业部分则多出两年半的缓冲期，大大降低了项目前期的现金流压力。
华润置地接手的“底气”
70.45亿元的起拍价、14.09亿元的保证金、近50万平方米的建面，能够独立拿下这块“巨无霸”项目的房企，在深圳土拍市场上屈指可数，而华润置地最终成为唯一的竞买人，也并非偶然。
华润置地敢于接盘，最根本的底气首先来自其稳健的财务系统。最新财报数据显示，截至2025年末，华润置地加权平均融资成本已降至2.72%，持有银行结余及现金1169.9亿元，净有息负债率仅39.2%。在行业普遍为现金流焦虑的当下，华润置地的资金池足够深。
更重要的是，此次拿地价格仅70.45亿元，与政府68亿元的收储成本基本持平，项目从一开始便留有利润安全垫。
除财务因素外，华润置地在大运片区早已落子。紧邻本次出让地块的大运天地，体量约52万平方米，由华润万象生活操盘，已于2024年7月开业。该商业体融合了商业、生态湖景、公园绿地与体育场馆，已成为龙岗区东部的核心消费场景。
界面新闻近日实地走访看到，周末期间大运天地人气高涨。尤其在邻近的大运中心体育场馆举办演唱会时，购物中心客流爆满，多数餐饮店门前排起长队，从沿湖步道到室内街区，随处可见拖家带口的家庭和结伴而来的年轻群体。
深圳大运天地 界面新闻记者拍摄
拿下本次住宅用地后，华润可以顺势在大运片区形成“住宅+商业+文体”的协同闭环，这正是其最擅长的城市综合体开发模式。
从市场基本面看，龙岗大运片区的需求支撑较为扎实。去年9月深圳优化房地产政策后，龙岗等区域已不限购。该片区新房交易量一直位居龙岗第一位，而龙岗本身也是全市新房交易最多的区域。
李宇嘉指出，“按此次起拍价70.45亿元拆分核算下来，住宅部分楼面地价约2.31万元/平方米。目前，大运片区在售新房均价4.7-5.5万元，二手房挂牌价4.5-5.5万元，紧邻的中海大运玖章备案均价更是达6.2万元/平方米。因此，本地块与周边项目相比具备一定价格优势，未来入市存在一定溢价空间。”